Hypotheken und Währungsreform

Zusammenfassung: Wer eine Hyperinflation oder Währungsreform befürchtet, darf keine Hypotheken schulden.

Memorandum: NEIN zu fremdfinanzierten Immobilienkäufen aus Gründen der EURO-Krise.

Vermögensberatung 20120326 - Schulungsmaterial

Sachverhalt: 

1. Der Mandant fürchtet, dass mit dem Scheitern von EURO-Rettungsschirmen der EURO insgesamt zu Fall kommen und auch die Bundesrepublik Deutschland in eine tiefe Rezession reißen könne. 

2. Eine Hyperinflation und eine Währungsreform halte er für möglich, weshalb er in Berliner Immobilien investieren möchte. 

3. Ein seines Erachtens passendes Objekt per Hochglanz-Exposè brachte der Mandant auch gleich mit, um es prüfen zu lassen. Des weiteren eine sorgsam gefertigte Kaufpreisstatistik mit Vergleichsobjekten anderer Maklerangebote, um den Eindruck der Preisgünstigkeit zu unterstreichen.

4. Das Objekt könne zu 40 Prozent eigenfinanziert werden. 

5. Die Hausbank habe ein "Flex-Darlehen mit 10-jähriger Laufzeit" angeboten. Der aktuelle Schuldzinssatz betrage 3,1 % effektiv.

6. Bei 1% anfänglicher Tilgung.  

Antworten:

Zu 1. EURO-Krise: Vermögensberatung kann zwar enthalten, erkennbaren Missverständnissen hinsichtlich wirtschaftlicher Zusammenhänge zu begegnen, aber die Entwicklungen im EURO-Raum lassen sich nicht mit ausreichender Wahrscheinlichkeit vorhersagen, um hierzu angemessen beraten oder entgegnen zu können. 
Welche Volkswirtschaften in welcher Höher staatsverschuldet sind, ist uns zumindest unübersichtlich; die Überschuldung bislang nur für Griechenland erwiesen, für weitere Staaten immerhin wahrscheinlich. Sollten das geschehen, ist die pessimistische Erwartung des Mandanten wenigstens so sehr berechtigt, dass Gegenrede verantwortungslos wäre, allenfalls die Warnung, auch auf solch Szenario nicht übermaßen zu spekulieren.

Zu 2. Hyperinflation u. Währungsreform: Auch eine Hyperinflation und/oder Währungsreform lässt sich nicht ausschließen. Deshalb in Sachwerte zu gehen, ist prinzipiell richtig, sofern es für sie dauerhaft oder ausreichend schnell wiederkehrend kaufkräftige Nachfrage gibt, 

Zu 3. Immobilie: Ohne eigene Objektbesichtigung, nur gemäß Papier: Das Exposè verlangt für einen Berliner Altbau mäßigen Zustands in mäßiger Lage (nahe Bahnstrecke) mit 24 Wohnungen (drei Leerständen) und einem leeren Gewerbe, zur Hälfte unmodernisiert, ..., pro Quadratmeter ca. 1.300 EURO nebst Makler-Courtage und sonstigen Kaufnebenkosten bei einer Nettomiete i.H.v  78.000 EURO pro Jahr ("mit Steigerungspotential"). "Kaufpreisvorstellung".

Auf dem Papier innerhalb der mitgebrachten Kaufpreisstatistik erweist sich die favorisierte Immobilie allerdings nur zahlentechnisch als "preisgünstig", denn ihre Lage ist sozialschwach und städtebaulich unattraktiv.

Neben dem zu erwarten erhöhten Instandhaltungsaufwand muss von erhöhtem Sanierungs- und Modernisierungsaufwand ausgegangen werden, so dass sich die mutmaßliche Preisgünstigkeit bereits vierfach relativiert. 

Solche Vermutung macht die Vergleichsobjekte jedoch längst nicht "preisgünstig", denn der Berliner Immobilienmarkt muss derzeit als überhitzt eingeschätzt werden, zumal den gestiegenen Kaufpreisen keine gleichermaßen gestiegenen Mieten im Verhältnis stehen und auch nicht zu erwarten sind.

Zu 4. Fremdfinanzierung: Im Allgemeinen sollte eine 40-prozentige Eigenkapitalisierung für ein Renditeobjekt zumindest für die Insolvenzfestigkeit ausreichend sein, ob auch für Erträge, lässt sich ausrechnen, hängt ferner vom tatsächlichen Zustand, der Vermietbarkeit und von der Zahlungsfähigkeit der Mieterschaft ab, Letztere (Mietzahlungsfähigkeit) wiederum hängt immerhin auch von gesamtwirtschaftlichen Bedingungen ab. 
Und hier wird es interessant, denn wenn das Motiv des Mandanten ein kommender Wirtschaftscrash ist, so fände der Crash unweigerlich auch für die Sozialsysteme statt, so dass insbesondere in sozialschwachen Lagen mit erheblichen Mietausfällen zu rechnen wäre. Dann aber kann auch eine 40-prozentige Eigenkapitalisierung keine Insolvenzfestigkeit gewährleisten, zumindest sehr schnell nicht mehr aus der Immobilie allein.
Eine Währungsreform würde in solch Prozedere kaum retten, denn die historischen Erfahrungen zeigen, was die Politik erneut tun müsste, um mittels Währungsreform den Staatshaushalt zu sanieren: Während die Geldvermögen mit der Währungsreform von 1948 gezehntelt wurden, beließ die Politik die Hypotheken bei 1;1.
Im Falle einer Hyperinflation wäre mit einem Crash der Wirtschaft und Sozialsysteme zu rechnen, so dass ebenfalls die Last einer Hypothek überschwer werden kann.

Merksatz: Fremdfinanzierte Immobilienkäufe rechtfertigen sich nur, wenn eine Inflation moderat bleibt und nicht zu einer Hyperinflation oder Währungsreform auswächst.

Zu 5. "Flexdarlehen": Was nach Abschluss des Darlehensvertrages unter einem "flexiblen Zinssatz" zu verstehen ist, definiert weit mehr die Bank als der Darlehensnehmer, setzt die Fremdfinanzierung unnötig der Konjunktur aus, erschwert daher die eigene Finanzplanung. 
Die Laufzeitabrede ("10 Jahre") wird durch die "FlexZins"-Abrede konterkariert, denn die Laufzeitabrede hindert den Darlehensnehmer, zu einer anderen Bank mit besseren Zinsen zu wechseln. 

"FlexZins" kommt - wenn überhaupt - allenfalls in Hochzins-Phasen in Betracht, während in Tiefzinsphasen lange Laufzeiten mit festem Schuldzinssatz verabredet werden müssen.

Zu 6. Tilgungsrate: "1 % Tilgung" ist in Tiefzinsphasen viel zu wenig. Da die Restschuld nach der zehnjährigen Laufzeit noch sehr groß ist, könnte eine anschließende Hochzinsphase zu erheblichen Belastungen führen.

Niedrige Tilgung rechtfertigt sich nur dann, wenn beabsichtigt und realistisch ist, die Immobilien zu einem sehr viel höheren Preis wieder verkaufen zu wollen und zu können. 

Die Beratung überzeugte. 

"Aber was tun mit dem Geld?"

Heutige Antwort: "Investieren Sie es in Windradbeteiligungen oder in Ihre anderen Häuser, in Photovoltaik-, Solarthermieanlagen oder Blockheizkraftwerke. Damit machen Sie Ihre Häuser krisensicherer, rentabler und haben für den Fall wirtschaftlicher Horrorszenarien mehr Flexibilität und wohl auch mehr Beleihbares, um damit kaufen zu können, was Überschuldete dann verkaufen müssten."

Markus Rabanus  20120326   - Vermögensberatung -

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